Финансовые функции

8 финансовых функций для инвестора. Все они возвращают долю: 0.24 значит 24 %. Sumvest сам на 100 не умножает. Чтобы увидеть проценты, умножьте результат на 100: roi([Цена продажи], [Цена покупки]) * 100.

roi(profit, cost)

Доходность как (profit − cost) / cost.

roi([Цена продажи], [Цена покупки])          // ROI продажи
roi([Аренда в месяц] * 12, [Цена покупки])   // годовая доходность от аренды

Если cost = 0, результат пустой.

Пример. Купили квартиру за 5 000 000 ₽, продали за 6 200 000 ₽. ROI = 0.24, то есть 24 %.

cagr(start, end, years)

Среднегодовая доходность (Compound Annual Growth Rate): (end / start)^(1 / years) − 1.

cagr([Стоимость на старте], [Стоимость сейчас], [Лет владения])

Пусто, если start ≤ 0 или years ≤ 0. Если end ≤ 0, результат −1 (полная потеря).

Пример. Портфель 5 лет назад стоил 1 000 000 ₽, сейчас стоит 1 800 000 ₽. CAGR ≈ 0.124, то есть 12,4 % в год.

npv(rate, cf0, cf1, …)

Чистая приведённая стоимость денежного потока. По-русски ЧПС. Как в Excel: cf0 означает поток в момент 0, без дисконта.

npv(0.10, -1000000, 200000, 300000, 400000, 500000)

Читается так: вложили 1 000 000 ₽ сегодня, получаете 200, 300, 400 и 500 тыс. ₽ в годы 1–4 при ставке 10 %. Если результат больше нуля, проект выгоден при этой ставке.

irr(cf0, cf1, …)

Внутренняя норма доходности: ставка, при которой NPV = 0. По-русски ВСД.

irr(-1000000, 200000, 300000, 400000, 500000)

Потоки считаются равными периодами (год, месяц, как вы их задали). Дат у потоков нет, функции XIRR (ЧИСТВНДОХ) в Sumvest нет.
Нужно минимум два потока и хотя бы одна смена знака (вложение и доход). Иначе результат пустой.
Если расчёт не сошёлся, результат тоже пустой.

pmt(rate, n, principal)

Платёж по аннуитетному кредиту. По-русски ПЛТ.

rate: ставка за период. Для ежемесячных платежей это годовая ставка / 12.
n: число периодов. Для ипотеки на 10 лет в месяцах это 120.
principal: сумма кредита.

pmt(0.07 / 12, 10 * 12, 3000000)

Это месячный платёж по ипотеке 3 000 000 ₽ на 10 лет под 7 % годовых. Результат положительный. При rate = 0 получатся равные доли суммы кредита. При n ≤ 0 результат пустой.

cap_rate(net_income, price)

Cap rate = чистый годовой доход / цена. Базовый показатель доходности недвижимости.

cap_rate([Аренда в месяц] * 12 - [Расходы за год], [Цена покупки])

Пример. Квартира 5 000 000 ₽, годовая аренда 600 000 ₽, расходы 100 000 ₽. Cap rate = 0.10, то есть 10 %.

gross_yield(annual_rent, price)

Валовая доходность: годовая аренда / цена, без учёта расходов.

gross_yield([Аренда в месяц] * 12, [Цена покупки])

net_yield(net_rent, price)

Чистая доходность: годовая аренда после расходов / цена.

net_yield([Аренда в месяц] * 12 - [Расходы за год], [Цена покупки])

cap_rate, gross_yield и net_yield считаются одинаково, «доход ÷ цена». Разница только в том, какой доход вы подставляете. Берите название, которое понятнее вам.

Граничные случаи

Деление на 0 в знаменателе даёт пустой результат.
cagr с нулевой или отрицательной стартовой стоимостью вернёт пусто.
irr без смены знака или без сходимости вернёт пусто.

Частые ошибки

Годовая ставка в pmt. Ставка должна быть за период: для месячных платежей делите на 12.
Cap rate от валовой аренды. Если расходы не вычли, это уже gross_yield.
ROI для многолетнего проекта. ROI считает простое «было/стало». Для нескольких лет берите cagr, для потоков npv / irr.
Ждут «24», а видят «0,24». Функции возвращают долю. Умножьте на 100.
Ставка из поля «Процент». Поле «Процент» хранит число процентов: 7 значит 7 %. В функции передавайте долю: [Ставка] / 100.